2026年4月25日 · 更新於 2026年7月2日 · Turchina Group · 5 分鐘閲讀
2026 土耳其投資入籍 (CBI) 完整指南：流程、費用、風險與實操要點
由 40 萬美元置業到 50 萬美元定存，土耳其投資入籍 2026 年最新政策、申請週期、家庭一併入籍策略，以及華人客戶最常墮入的陷阱。
土耳其投資入籍（Turkish Citizenship by Investment，簡稱 CBI）自 2017 年推出以來，已成為全球最受關注的投資入籍項目之一。截至 2026 年初，它仍是歐洲及環地中海地區門檻最低、辦理最快、家庭一併取得國籍的合規通道。本指南整理我們 2025 年全年承辦項目的實操經驗，解答華人客戶最常關心的問題。
一、2026 年最新政策要點
土耳其 CBI 現行投資門檻維持不變：
- 不動產購置：單筆或多筆合計40 萬美元（USD）以上，並簽署三年內不得轉讓承諾。
- 銀行定存：在土耳其本土銀行存入50 萬美元（USD）等值資金，鎖定 3 年。
- 政府債券 / 基金 / 投資基金份額：50 萬美元等值，鎖定 3 年。
- 向固定資產注資：50 萬美元等值。
- 創造就業：聘用 50 名土耳其籍員工。
對 99% 的華人客戶而言，不動產路徑是首選，資產可保值、可出租、3 年後可自由處置，並能用於自住或度假。
二、由申請到取得護照的完整時間表
我們承辦的標準項目，由簽約到主申請人與家屬取得護照，通常需要 8–12 個月；若由第一天起文件齊備，約 6–9 個月。關鍵節點如下（下表為各環節本身的辦理時間，不包括排隊、補交文件及環節之間的等候時間）：
| 階段 | 工作內容 | 週期 |
|---|---|---|
| 1. 準備 | 公證、海牙認證、税號、開立銀行戶口、家屬材料 | 3–4 週 |
| 2. 投資交割 | 看樓、議價、SWIFT 匯款、業權過戶 (Tapu) | 2–3 週 |
| 3. 估值報告 | SPK 持牌估值機構出具報告 (上載至 TAKBIS 系統) | 1–2 週 |
| 4. 入籍申請 | 移民局遞交、批文跟進、身份證 (T.C. Kimlik) | 8–12 週 |
| 5. 護照領取 | 全家護照同步簽發 | 1–2 週 |
三、為甚麼選擇土耳其？2026 年的核心優勢
- 家庭一併入籍：主申請人 + 配偶 + 18 週歲以下子女，額外 0 元。
- 土耳其承認雙重國籍：保留中國國籍是中國內地客戶的關注點，但請注意，中國不承認雙重國籍，護照使用需謹慎規劃，詳見後文風險章節。
- 投資可收回：3 年限售期後可全價轉讓，資產仍屬於您。
- 美國 E-2 簽證跳板：持土耳其護照可申請 E-2 投資者簽證赴美生活、經商。
- 免簽覆蓋廣：約 110 個國家及地區（按亨利護照指數口徑）免簽或落地簽證，包括申根候選國家、東南亞、巴西等。
- 税務友好：僅就境內來源所得納税（非全球徵税）。
四、華人客戶最常墮入的 5 個陷阱
以下問題我們在 2025 年實際處理過，每一個都意味着延誤或額外成本。
1. 估值「虛高」項目
部分發展商為達到 40 萬美元門檻，與估值機構暗中合作，把實際市值 30 萬美元的物業報到 40 萬。後果：移民局覆核時拒批，資金到位後無法入籍，物業還得按虛高價持有 3 年。
應對：獨立估值，購買前我們必定請第三方進行市場比較，價格偏差超過 10% 即否決。
2. SWIFT 匯款合規失誤
40 萬美元一次性匯出至土耳其，必須留下完整的 DAB（外匯兑換合規登記單）。內地客戶經常透過香港、新加坡多個戶口分筆匯款，或使用第三方代付，直接導致 DAB 鏈條斷裂、入籍審批中斷。
應對：由主申請人本人的境外戶口直接匯至其本人的土耳其戶口後再付款，全程留下記錄。
3. 估值後再加價的「額外費用」
成交價以外，發展商常臨時加收 KDV（增值税）、印花費、管理費、傢俬套餐等。這些必須寫入合約主條款而非附件，否則入籍材料會出現差異。
4. 子女年齡「卡綫」
土耳其法律以申請遞交日計算子女年齡，必須未滿 18 歲。我們見過遞交前一個月孩子剛滿 18 歲、被排除在外的個案。
應對：臨近 18 歲的子女務必在生日前 3 個月以上啟動申請。
5. 中國國籍衝突
中國不承認雙重國籍。取得土耳其國籍後，若未在合理期限內向中國駐外使領館申報變更國籍，可能影響子女回內地就學、社保等長期權益。這部分需要專業税務及移民律師評估，絕非「換本護照便了事」。
五、費用預算（2026 年實操）
以一對夫婦 + 一名 10 歲孩子的家庭為例：
| 項目 | 金額（USD） |
|---|---|
| 樓款 | 400,000+ |
| 過戶税 (Tapu Harcı) | 16,000 (4%) |
| KDV (增值税，部分項目) | 8,000–40,000 |
| 印花、估值、公證 | 3,000–5,000 |
| 律師 / 顧問服務費 | 15,000–30,000 |
| 翻譯、海牙認證 | 1,500–3,000 |
| 合計（不含樓款） | 約 35,000–95,000 |
請警惕「全包 1 萬美元」的低價中介：低價通常意味着您會被推薦給與中介有回佣關係的發展商，最終成本（高溢價物業）遠超您「省下」的服務費。
六、入籍後您的下一步
取得護照僅是開始。我們的客戶在第一年通常還需要：
- 在中國內地合規處理國籍變更或保留中國身份的法律安排（我們協助規劃與協調，法律安排由您委託的獨立律師完成）
- 在土耳其設立家族辦公室或控股公司（優化資產持有結構）
- 子女入讀土耳其國際學校
- 物業出租管理與每年退税
- 3 年限售期滿後的資產處置策略
這些是我們與客戶長期合作、協助規劃與統籌協調的重點，入籍僅是 10 年家庭跨境規劃的第一步。
完整的項目範圍、收費與端到端交付內容，請參閲我們的土耳其投資入籍 (CBI) 服務頁面。若您計劃同步置業，請查看不動產購置服務。若您希望長期在土耳其居留，可參閲我們的居留許可服務。
想知道更多？
我們提供 60 分鐘免費中文（普通話）諮詢，涵蓋您家庭的具體情況、預算與時間表。如有興趣，請聯絡我們。
本文最後更新於 2026 年 4 月。土耳其投資入籍政策可能調整，請以最新官方公告及我們的當面確認為準。
