土耳其安全支付系統：外國買家置業付款指南（2026）

土耳其安全支付系統（Güvenli Ödeme Sistemi）是土耳其貿易部為物業買賣設立的託管式付款機制：買方支付的樓款先凍結在與系統對接的銀行戶口，待土地登記局（Tapu）完成過戶，才轉入賣方戶口。本文撰寫時（2026年11月），按現行規定，該系統定於2026年12月1日起，對以現金、匯款或 EFT 支付的樓款強制適用，而這個日期此前已兩度押後。如果您計劃在年底前後於土耳其置業，尤其是由境外匯款或為投資入籍置業，下文會把已公佈的規則與仍待確認的細節分開説明。

核心要點

• 本文撰寫時，土耳其安全支付系統的法律依據是貿易部《不動產交易條例》（Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik）的修訂，首次修訂刊登於2026年4月29日第33238號《官方公報》（Resmî Gazete）。
• 按2026年10月1日第33387號《官方公報》刊登的再次修訂，樓款以現金、匯款或 EFT 支付的不動產買賣，目前定於2026年12月1日起必須透過該系統付款；此前公佈的日期分別為2026年7月1日及10月1日。
• 本文撰寫時，該系統的核心規則是樓款與業權同步轉移：過戶登記完成前，買方的款項不會到達賣方；以銀行按揭支付的部分不在強制範圍內。
• 按條例，每宗交易須繳付一筆使用費，從轉給賣方的樓款中扣除；截至2026年11月初，費用金額、負責營運的系統整合商以及詳細操作規則均未公佈。
• 本文撰寫時，該系統不會取代外國買家的外匯兑換單據（DAB）、投資入籍所需的 SPK 授權估值報告（估值須至少達到40萬美元）及業權查核，入籍置業的付款憑證如何出具，須事先與銀行及土地登記局確認。

土耳其安全支付系統是甚麼，如何運作？

土耳其安全支付系統是一套由法規強制、由銀行執行的託管式付款安排，目的是令樓款與業權在同一時間易手。貿易部在説明中指出，在過戶當日直接交付現金或轉賬，容易引致詐騙、假鈔及交易未有入賬等問題。

按貿易部的説明及土耳其媒體的介紹，流程大致如下：買方把樓款存入與系統對接的銀行所開立的凍結戶口；交易與土地登記及地籍總局（TKGM）的過戶申請掛鈎；過戶登記完成後，款項才轉給賣方。據媒體報道，交易未能完成時款項會留在戶口內，具體退款程序須待操作細則公佈。

2026年10月1日的修訂亦規定，貿易部將授權一家系統整合商（entegratör）負責系統的建設、營運及統計，系統按貿易部、環境、城市化及氣候變化部（TKGM 的主管部門）相關單位與該整合商簽訂的協議運作。據土耳其媒體報道，類似的安全付款機制自2024年9月起已對所有二手車的公證過戶強制適用。

土耳其安全支付系統何時強制適用？時間線一覽

按本文撰寫時的規定，土耳其安全支付系統定於2026年12月1日起強制適用，這已是公佈過的第三個日期。網上流傳的日期不一，下表按時間順序整理各次調整：

按條例的過渡條款，強制日期之前完成的買賣毋須使用該系統，之後完成而屬覆蓋範圍的買賣原則上必須使用。媒體亦報道，系統會在銀行完成軟件對接後先進行試點。由於日期已更改兩次，建議您在過戶預約前數天，再向銀行及土地登記局確認適用的規則。中土華信集團的伊斯坦布爾團隊以普通話跟進這些公告，並會在關鍵階段以中文向您説明有關變化。

哪些物業買賣受土耳其安全支付系統約束？

按條例及貿易部的説明，凡樓款全部或部分以現金、匯款（havale）、EFT 或貿易部另行指定的方式支付的不動產買賣，均屬系統覆蓋範圍，買賣雙方是個人還是公司亦然。以下幾點值得分開理解：

• 物業類型：住宅、土地以及商舖、寫字樓等商業物業均在範圍內；據土耳其律師的解讀，個人之間不經地產代理的直接買賣亦不會因此被排除。
• 銀行按揭：以按揭支付的部分毋須經過該系統，其餘款項則須經過。
• 外國買家：條例並無為外國買家設立單獨豁免。
• 豁免與試點：條例授權貿易部決定不納入系統的買賣及試點安排；截至2026年11月初，我們未有找到已公佈的豁免清單。
• 新樓與二手樓：發展商出售的新樓與個人出售的二手樓原則上同樣適用。樓花買家在過戶前按買賣承諾合約向發展商分期支付的款項如何處理，已公佈的規則尚未説明，請在簽約前向銀行及您委託的獨立律師確認。

如果您仍在比較置業的整體流程、税費及業權環節，可先閲讀我們的華人土耳其買樓完整指南：流程、税費、業權與入籍，再回到付款這一步。

使用費由誰承擔，還有哪些細節未公佈？

按條例，每宗透過系統完成的交易均須繳付使用費（kullanım bedeli），該費用從轉給賣方的樓款中扣除，因此在制度設計上由賣方一方承擔；買賣雙方是否在合約中另作分擔，屬雙方的商業安排。條例本身沒有列明金額或比率，費用及操作規則由貿易部在徵詢環境、城市化及氣候變化部意見後，透過與系統整合商的協議釐定。

這筆使用費與過戶税費（tapu harcı）、估值報告費、翻譯及公證費用分開計算。如委託房地產經紀，佣金按書面經紀協議另計；我們的客戶需要看樓、議價時，由 Burak Unal 以 Bosphorus Brokers 名義經營的獨資經營業務（持牌房地產經紀機構）根據書面經紀協議提供，中土華信集團不從事物業經紀，亦不收取賣方或發展商的佣金。

截至2026年11月初，公開渠道仍未清楚交代的細節包括：

1. 使用費的金額及計算方式；
2. 系統整合商的名稱，以及哪些銀行已完成對接；
3. 交易未能完成時的退款程序；
4. 兑換後的里拉如何存入系統戶口；
5. 投資入籍所需的付款憑證如何出具。

土耳其安全支付系統如何與 Tapu 過戶、DAB 及入籍付款銜接？

土耳其安全支付系統改變的是樓款「如何支付、何時到賬」，並不改變過戶程序本身，亦不取代外國買家原有的外匯兑換及入籍證明要求。

過戶預約

過戶仍在土地登記局（Tapu Müdürlüğü）辦理，而不是在公證處，申請及預約通常透過 TKGM 的 Web Tapu 完成。據媒體介紹，系統付款與過戶申請編號掛鈎，資料有誤時可能須重新產生編號並重新付款，因此雙方姓名、税號及物業資料須在付款前核對清楚。

外匯兑換單據（DAB）

自2022年1月24日起實施的 TKGM 第2022/1號通告規定，外國買家一般須把外幣樓款售予土耳其銀行，並向土地登記局提交銀行發出的外匯兑換單據（DAB，Döviz Alım Belgesi）。本文撰寫時，並無跡象顯示新系統會取消這一步：您仍應先在土耳其銀行兑換並取得 DAB，再按銀行指示完成系統付款。

投資入籍的付款鏈條

如果您是為土耳其投資入籍置業，本文撰寫時的條件是：由 SPK 授權估值機構出具的估值報告金額（而非合約價）須至少達到40萬美元，物業須持有三年；土地登記局在發出入籍合資格證明時，通常亦要求提供 DAB 及顯示兑換款項已轉入賣方戶口的銀行轉賬單據（dekont）。在新流程下，款項先進入凍結戶口、過戶後才到賣方，轉賬單據會以何種形式反映這筆付款，公開規則尚未列明。建議付款前請銀行書面確認將發出哪些文件，並妥善保存每一張憑證。整個入籍流程通常需時8至12個月，時間無法事先確定。

由境外付款的外國買家應預先準備甚麼？

由境外付款的外國買家，應在簽約前把税號、本人銀行戶口、資金來源文件、外匯兑換及授權安排一併準備妥當，並為12月1日前後的規則轉換預留時間。建議按以下次序進行：

1. 税號與本人戶口：辦妥土耳其税號，開立本人名下的土耳其銀行戶口，並查詢該銀行是否已與系統對接。我們不推薦特定銀行，選擇由您決定。
2. 資金路徑：樓款應由您本人的境外戶口匯入本人的土耳其戶口，並備妥資金來源證明，銀行會按反洗錢（MASAK）規則審查。中國內地居民每年5萬美元等值的個人購匯額度不能用於境外置業，詳見由中國內地匯款到土耳其：規則、額度與實務步驟（2026 指南）。
3. 兑換與憑證：在土耳其銀行兑換並取得 DAB，入籍置業亦須保留每一筆匯款及兑換的單據。
4. 預留時間：跨境匯款及合規審查通常需時數個工作日，不要把過戶預約安排在款項到賬翌日；在12月1日前後交易，務必再次確認適用規則。
5. 授權書：未能親身到場時，請獨立律師確認授權書（vekalet）的授權範圍涵蓋開戶、付款及領取憑證等環節，參見土耳其委託書買樓（Vekalet）遙距置業指南：流程、授權與風險控制。
6. 業權查核：該系統保障的是資金流轉，並不查核業權；查封、按揭抵押、註記等仍須由獨立律師在付款前查核，參見土耳其物業業權證（Tapu）全解析：類型、風險與買樓前的業權查核。
7. 合約條款：請律師在合約中列明付款透過系統進行、使用費由誰承擔，以及過戶未能完成時款項如何處理。

我們的伊斯坦布爾團隊會在簽約前與您的銀行一同安排税號、開戶、DAB、系統付款及過戶預約的先後次序，全程以中文（書面及普通話）及英語溝通；合約及業權的法律審查由您直接委託的獨立律師完成。您亦可了解我們的土耳其物業購置服務。

常見問題

土耳其安全支付系統何時開始強制使用？

按本文撰寫時的規定，土耳其安全支付系統定於2026年12月1日起，對以現金、匯款或 EFT 支付的樓款強制適用。此前的7月1日及10月1日均已押後，交易前請再次確認。

外國人在土耳其置業也必須使用安全支付系統嗎？

是，條例並無為外國買家設立單獨豁免，樓款以現金、匯款或 EFT 支付的，原則上均須經過該系統，外幣兑換及 DAB 等原有步驟亦照舊。

安全支付系統的使用費是多少，由誰支付？

使用費從轉給賣方的樓款中扣除，在制度設計上由賣方一方承擔，截至2026年11月初具體金額仍未公佈。雙方亦可在合約中另行協定分擔方式。

使用安全支付系統後，還需要外匯兑換單據（DAB）嗎？

需要，安全支付系統不取代 TKGM 第2022/1號通告對外國買家的 DAB 要求，兑換及取得 DAB 仍應在系統付款之前完成。

投資入籍置業也要透過安全支付系統付款嗎？

除非貿易部另行訂明豁免，2026年12月1日之後以匯款或 EFT 支付的入籍樓款，原則上同樣須透過該系統付款。估值報告、DAB 及銀行轉賬單據仍然需要，單據的形式尚待確認，建議付款前請銀行書面説明。

如果過戶未能完成，已付的樓款會怎樣？

據貿易部説明及媒體報道，過戶完成前款項不會轉給賣方，交易未能完成時會留在凍結戶口內。退款程序須待操作細則公佈，建議在合約中列明過戶失敗時的處理方式。

中土華信集團能在土耳其安全支付系統付款中提供哪些協助？

中土華信集團可以協調税號、開戶、DAB、系統付款及 Tapu 過戶預約的先後次序，並以中文向您説明每一步所需的文件。我們是常駐伊斯坦布爾的入籍、商務及跨境事務流程諮詢團隊，不是銀行，亦不是律師事務所，不推薦具體銀行或金融產品，不提供投資建議；法律審查由您直接委託的獨立律師承辦。歡迎預約免費中文（書面及普通話）或英語諮詢，在付款前把土耳其安全支付系統的每個環節安排妥當。

免責聲明：本文僅供一般資訊參考，不構成法律、税務、移民或投資建議。相關政策與數據可能有變，請在採取任何行動前，就最新規定及您的個人情況諮詢專業顧問。