土耳其安全支付系统：外国买家购房付款指南（2026）

土耳其安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）是土耳其贸易部为房产买卖设立的托管式付款机制：买方支付的房款先冻结在与系统对接的银行账户里，等土地登记局（Tapu）完成过户，才划入卖方账户。本文写作时（2026年11月），按现行规定，该系统定于2026年12月1日起，对以现金、汇款或 EFT 支付的房款强制适用，而这个日期此前已经推迟过两次。如果您计划年底前后在土耳其买房，尤其是从境外汇款或为投资入籍购房，下文把已公布的规则和待确认的细节分开说明。

核心要点

• 本文写作时，土耳其安全支付系统的法律依据是贸易部《不动产交易条例》（Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik）的修订，首次修订刊登于2026年4月29日第33238号《官方公报》（Resmî Gazete）。
• 按2026年10月1日第33387号《官方公报》刊登的再次修订，房款以现金、汇款或 EFT 支付的不动产买卖，目前定于2026年12月1日起必须通过该系统付款；此前公布的日期分别是2026年7月1日和10月1日。
• 本文写作时，该系统的核心规则是房款与产权同步转移：过户登记完成前，买方的钱不会到达卖方；银行贷款支付的部分不在强制范围内。
• 按条例，每笔交易收取一笔使用费，从划给卖方的房款中扣除；截至2026年11月初，费用金额、负责运营的集成服务商以及详细操作规则都尚未公布。
• 本文写作时，该系统不取代外国买家的外汇兑换单（DAB）、投资入籍所需的 SPK 授权估价报告（估价须至少达到40万美元）和产权核查，入籍购房的付款凭证如何出具，需要事先与银行和土地登记局确认。

土耳其安全支付系统是什么，怎么运作？

土耳其安全支付系统是一套由法规强制、由银行执行的托管式付款安排，目的是让房款和产权在同一时刻易手。贸易部在说明中指出，过户当天直接交付现金或转账，容易带来诈骗、假钞和交易不入账等问题。

按贸易部的说明和土耳其媒体的介绍，流程大致是：买方把房款存入与系统对接的银行开立的冻结账户；交易与土地登记与地籍总局（TKGM）的过户申请关联；过户登记完成后，款项才划给卖方。据媒体报道，交易未完成时款项会留在账户中，具体退回程序要等操作细则公布。

2026年10月1日的修订还规定，贸易部将授权一家集成服务商（entegratör）负责系统的建设、运营和统计，系统依照贸易部、环境、城市化与气候变化部（TKGM 的主管部委）相关部门与该服务商签订的协议运行。据土耳其媒体报道，类似的安全付款机制自2024年9月起已对所有二手车公证过户强制适用。

土耳其安全支付系统什么时候强制适用？时间线一览

按本文写作时的规定，土耳其安全支付系统定于2026年12月1日起强制适用，这已经是公布过的第三个日期。网上流传的日期不一，下表按时间顺序整理各次调整：

按条例的过渡条款，强制日期之前完成的买卖不必使用该系统，之后完成的受覆盖买卖原则上必须使用。媒体还报道，系统在银行完成软件对接后会先做试点。日期已变过两次，建议您在过户预约前几天再向银行和土地登记局确认适用的规则。中土华信集团的伊斯坦布尔团队以普通话跟进这些公告，会在关键节点用中文向您说明变化。

哪些房产买卖受土耳其安全支付系统约束？

按条例和贸易部的说明，凡房款全部或部分以现金、汇款（havale）、EFT 或贸易部另行确定的方式支付的不动产买卖，都在系统覆盖范围内，买卖双方是个人还是公司都一样。几点需要分开看：

• 房产类型：住宅、土地和商铺、办公等经营性房产都在范围内；据土耳其律师的解读，个人之间不经中介的直接买卖也不被排除。
• 银行贷款：贷款支付的部分不需要走该系统，其余款项需要。
• 外国买家：条例没有为外国买家设置单独的豁免。
• 豁免与试点：条例授权贸易部确定不纳入系统的买卖和试点安排；截至2026年11月初，我们没有找到公布的豁免清单。
• 新房与二手房：开发商出售的新房与个人出售的二手房原则上同样适用。期房买家在过户前按销售承诺合同向开发商分期支付的款项如何处理，已公布的规则尚未说明，请在签约前向银行和您委托的独立律师确认。

如果您还在比较买房的整体流程、税费和产权环节，可以先读我们的中国人土耳其买房完整指南：流程、税费、产权与入籍，再回到付款这一步。

使用费由谁承担，还有哪些细节未公布？

按条例，每笔通过系统完成的交易都会收取使用费（kullanım bedeli），该费用从划给卖方的房款中扣除，因此在制度设计上落在卖方一侧；买卖双方是否在合同中另行分担，属于双方的商业约定。条例本身没有写明金额或比例，费用和操作规则由贸易部在征求环境、城市化与气候变化部意见后，通过与集成服务商的协议确定。

这笔使用费与过户税费（tapu harcı）、估价报告费、翻译和公证费用分开计算。若委托房地产经纪，佣金按书面经纪协议另计；我们的客户需要看房、议价时，由 Burak Unal 以 Bosphorus Brokers 名义经营的个体工商户（持牌房地产经纪机构）依据书面经纪协议提供，中土华信集团不从事房产经纪，也不收取卖方或开发商的佣金。

截至2026年11月初，公开渠道仍未明确的细节包括：

1. 使用费的金额和计算方式；
2. 集成服务商名称，以及哪些银行已完成对接；
3. 交易未完成时的退款程序；
4. 兑换后的里拉如何进入系统账户；
5. 投资入籍所需的付款凭证如何出具。

土耳其安全支付系统如何与 Tapu 过户、DAB 和入籍付款衔接？

土耳其安全支付系统改变的是房款「怎么付、何时到账」，并不改变过户程序本身，也不取代外国买家原有的外汇兑换和入籍证明要求。

过户预约

过户仍在土地登记局（Tapu Müdürlüğü）办理，而不是在公证处，申请和预约通常通过 TKGM 的 Web Tapu 完成。据媒体介绍，系统付款与过户申请编号挂钩，信息有误可能需要重新生成编号并重新付款，所以双方姓名、税号和房产信息要在付款前核对清楚。

外汇兑换单（DAB）

自2022年1月24日起适用的 TKGM 第2022/1号通告要求，外国买家一般须把外币房款卖给土耳其银行，并向土地登记局提交银行出具的外汇兑换单（DAB，Döviz Alım Belgesi）。本文写作时，没有迹象表明新系统会取消这一步：您仍应先在土耳其银行兑换并取得 DAB，再按银行指引完成系统付款。

投资入籍的付款链条

如果您是为土耳其投资入籍购房，本文写作时的条件是：由 SPK 授权估价机构出具的估价报告金额（而不是合同价）须至少达到40万美元，房产持有三年；土地登记局在出具入籍合格证明时，通常还要求提供 DAB 和显示兑换款已转入卖方账户的银行回单（dekont）。在新流程下，钱先进入冻结账户、过户后才到卖方，回单会以什么形式体现这笔付款，公开规则尚未写明。建议付款前请银行书面确认将出具哪些文件，并保存好每一张凭证。整个入籍流程通常需要8至12个月，时限无法事先确定。

从境外付款的外国买家应提前准备什么？

从境外付款的外国买家，应在签约前把税号、本人银行账户、资金来源文件、外汇兑换和授权安排一次准备好，并为12月1日前后的规则切换留出时间余量。建议按以下顺序推进：

1. 税号与本人账户：办好土耳其税号，开立本人名下的土耳其银行账户，并询问该银行是否已与系统对接。我们不推荐特定银行，选择由您决定。
2. 资金路径：房款应从您本人的境外账户汇入本人的土耳其账户，并备好资金来源证明，银行会按反洗钱（MASAK）规则核查。中国内地居民每年5万美元等值的个人购汇额度不能用于境外购房，详见从中国汇款到土耳其：规则、额度与实操步骤（2026 指南）。
3. 兑换与凭证：在土耳其银行兑换并取得 DAB，入籍购房还要保留每一笔汇款和兑换回单。
4. 时间余量：跨境汇款和合规审核通常需要几个工作日，不要把过户预约排在到账次日；12月1日前后交易，务必再次确认适用规则。
5. 委托书：不能亲自到场时，请独立律师确认委托书（vekalet）覆盖开户、付款和收取凭证等环节，参见土耳其委托书买房（Vekalet）远程置业指南：流程、授权与风险控制。
6. 产权核查：该系统保护资金流转，不核查产权；查封、抵押、注记等仍需独立律师在付款前核查，参见土耳其房产产权证（Tapu）全解析：类型、风险与买房前的产权核查。
7. 合同条款：请律师在合同中写明付款通过系统进行、使用费由谁承担，以及过户未完成时款项如何处理。

我们的伊斯坦布尔团队会在签约前与您的银行一起排好税号、开户、DAB、系统付款和过户预约的顺序，全程中文沟通；合同和产权的法律审查由您直接委托的独立律师完成。也可以了解我们的土耳其房产服务。

常见问题

土耳其安全支付系统从什么时候开始强制使用？

按本文写作时的规定，土耳其安全支付系统定于2026年12月1日起，对以现金、汇款或 EFT 支付的房款强制适用。此前的7月1日和10月1日都已推迟，交易前请再次确认。

外国人在土耳其买房也必须使用安全支付系统吗？

是的，条例没有为外国买家设置单独的豁免，房款以现金、汇款或 EFT 支付的，原则上都要走该系统，外币兑换和 DAB 等原有步骤也照旧。

安全支付系统的使用费是多少，由谁支付？

使用费从划给卖方的房款中扣除，在制度设计上由卖方一侧承担，截至2026年11月初具体金额尚未公布。双方也可以在合同中另行约定分担。

用了安全支付系统，还需要外汇兑换单（DAB）吗？

需要，安全支付系统不取代 TKGM 第2022/1号通告对外国买家的 DAB 要求，兑换和取得 DAB 仍应在系统付款之前完成。

投资入籍购房也要通过安全支付系统付款吗？

除非贸易部另行规定豁免，2026年12月1日之后以汇款或 EFT 支付的入籍购房款，原则上同样要通过该系统付款。估价报告、DAB 和银行回单仍然需要，回单的形式尚待确认，建议付款前请银行书面说明。

如果过户没有完成，已付的房款会怎样？

据贸易部说明和媒体报道，过户完成前款项不会划给卖方，交易未完成时会留在冻结账户中。退款程序要等操作细则公布，建议在合同中写明过户失败时的处理方式。

中土华信集团能在土耳其安全支付系统付款中协助什么？

中土华信集团可以协调税号、开户、DAB、系统付款和 Tapu 过户预约的先后顺序，并以中文向您说明每一步需要的文件。我们是常驻伊斯坦布尔的入籍、商务及跨境事务流程咨询团队，不是银行，也不是律师事务所，不推荐具体银行或金融产品，不提供投资建议；法律审查由您直接委托的独立律师承办。欢迎预约免费中文或英语咨询，在付款前把土耳其安全支付系统的每个环节排清楚。

免责声明：本文仅供一般信息参考，不构成法律、税务、移民或投资建议。相关政策与数据可能变化，请在采取任何行动前就最新规定及您的个人情况咨询专业顾问。