土耳其政策追踪 2026：入籍、居留、房产与税务

2026 年，土耳其自 1 月 2 日起对中国普通护照实行旅游、过境免签，自 9 月 29 日起允许所有获 SPK 授权的估价机构出具入籍估价报告，并把不动产交易「安全支付系统」的强制实施日期推迟到 2026 年 12 月 1 日。同一年，针对虚假买卖和虚高估价的调查导致数千人的入籍决定被撤销；制造业所得自 2027 年起适用 12.5% 的企业所得税；公司补足最低资本的期限也再延长一年，至 2027 年 12 月 31 日。下文每一条都注明日期并链接来源，核实日期为 2026 年 11 月 8 日；本页仅为一般性信息，不构成法律或税务意见，相关规则仍可能再次调整。

要点速览

2026 年土耳其投资入籍有哪些变化？

以下 2026 年的变化都没有改动投资门槛。截至 2026 年 11 月，购房途径仍要求估价金额不低于 40 万美元并持有三年，各金融途径仍为 50 万美元。真正改变的是审查方式，既包括获批之前，也包括获批之后。各个步骤如何衔接，可参考我们的土耳其投资入籍服务。

2026 年 8 月 4 日：687 人因虚假买卖面临撤销入籍

变化内容。 司法部长 Akın Gürlek 宣布打击一个以虚高估价报告向外国人出售低价房产的团伙，72 名嫌疑人被拘留。当局启动程序，撤销 687 人的土耳其国籍；调查人员称，约 25 亿里拉本应进入土耳其的投资款从未到账。

实际影响。 这次调查回溯的是已经获批的案卷。一旦认定入籍所依据的估价或资金链条不实，凭该案卷取得的护照都可能受到影响，家属也不例外。Daily Sabah

2026 年 8 月：6,134 人的入籍决定被撤销或收回

变化内容。 土耳其内政部表示，依据《土耳其国籍法》（第 5901 号法律），共有 6,134 人（涉及 1,413 名投资人及其家属）的入籍决定被撤销或收回。其中大部分是在估价调查中投资合规证明被注销所致，另有较少一部分以国家安全和公共秩序为由被收回。这一数字是整个项目的累计情况，并非单一案件。

实际影响。 请完整保存您自己的案卷资料：估价报告、地契、每一笔银行汇款以及每一张外汇购汇证明 (DAB)。此类决定可以在较短的法定期限内向行政法院提起诉讼，这需要由独立的土耳其律师处理。IMI Daily

2026 年 9 月 21 日：第二轮行动，再查出 1,070 人

变化内容。 当局宣布第二轮行动，称有 1,070 人（含家属）通过总额超过 35 亿里拉（约 7,200 万美元）的虚构房产交易取得国籍，并已启动撤销其国籍的行政程序。

实际影响。 执法行动一直持续到秋季。房价明显高于周边同类成交，或由卖方替您安排估价，如今都应视为警示信号，而不是便利。具体核查方法见我们的文章如何避免土耳其房产估价虚高。Hürriyet Daily News

2026 年 9 月 29 日：入籍估价向所有 SPK 授权机构开放

变化内容。 自 2024 年 3 月起，入籍购房的估价报告只能由 GEDAŞ（Gayrimenkul Değerleme A.Ş.）一家公司出具。根据土地登记总局 (TKGM) 2026 年 9 月 28 日的决定，自 9 月 29 日起，任何获土耳其资本市场委员会 (SPK) 授权的估价机构均可出具，前提是其在土耳其估价专家协会 (TDUB) 的会员资格有效，并已接入 TADEBİS 估价系统。申请人通过 Web Tapu 自行选择估价机构，付款后才会派单。金额确认证明 (TTB) 与产权过户申请之间的允许间隔由六个月延长到十二个月。

实际影响。 估价金额仍须达到 40 万美元，地契登记价格和外汇付款也须分别达到；合同价更高并不能弥补估价不足。TKGM 对报告只做形式审查，报告内容是否准确由估价机构及签字人员负责，因此选择哪家机构变得更加重要。Yılmazlar Hukuk Bürosu

2026 年居留和工作许可有哪些变化？

2026 年 1 月 1 日：新年度费用与最低工资

变化内容。 2026 年收费标准已刊登在 2025 年 12 月 31 日的《官方公报》上。居留许可证卡费统一为 964 里拉；许可费本身因国籍和期限而异，由 e-İkamet 系统计算。一年期以内的工作许可费为 12,574.90 里拉，另加 964 里拉卡费。2026 年最低工资自 1 月 1 日起执行，每月税前 33,030 里拉、税后 28,075.50 里拉。

实际影响。 最低工资决定了担保家庭居留的收入标准，也决定了工作许可的薪资下限，后者按税前最低工资的倍数计算（高级管理人员为五倍，即每月 165,150 里拉）。2026 年 4 月 28 日系统中曾出现异常偏高的费用，移民管理局于 4 月 30 日说明收费并未调整，因此付款前请核对看起来不对的金额。移民管理局、劳动和社会保障部、毕马威

2026 年 6 月 10 日前后：据报道「关闭街区」限制解除

变化内容。 自 2022 年起，移民部门在外国居民占比超过设定比例的街区 (mahalle) 暂停新的外国人居留登记。据多位土耳其律师发布的分析，这些限制在 2026 年 6 月 10 日前后解除，至少伊斯坦布尔如此，部分报道称全国范围均已解除。我们尚未找到全面的官方公告，也有报道称个别地方的限制仍在或重新实施。

实际影响。 签署购房或租房合同前，请在 e-İkamet 系统中核对具体地址。2023 年 10 月 16 日及之后购买的住宅，购房居留仍要求地契所载售价按登记当日土耳其央行汇率折算不低于 20 万美元，详见土耳其购房居留许可。Baltas Global

2026 年 8 月 3 日：工作许可评估标准新增豁免

变化内容。 修订后的评估标准生效：在过去三年内以工作、居留或国际保护身份在土耳其合法停留至少一年的外国人，可豁免雇佣条件（通常为每聘用一名外国人须有五名土耳其员工），但每个工作场所设有人数上限。

实际影响。 公司聘用已在土耳其生活的人，申请可能更容易，但财务、薪资等其他条件一般仍然适用。完整条件见我们的土耳其工作许可服务和文章中国员工与创业者的土耳其工作许可。Mondaq

2026 年土耳其签证和入境有哪些变化？

2026 年 1 月 2 日：中国普通护照免签入境

变化内容。 根据 2025 年 12 月 31 日刊登在《官方公报》上的总统决定，中华人民共和国普通护照持有人以旅游、过境为目的入境土耳其可免办签证，任意 180 天内最多停留 90 天。

实际影响。 工作、留学或更长时间停留，仍须办理签证，或在允许停留期届满前申请居留许可。商务访问是否在免签范围内尚未得到确认，请先向土耳其驻华使领馆核实。详情见我们的入境土耳其指南和文章中国护照持有人的土耳其签证。中国驻土耳其大使馆

2026 年购房和付款有哪些变化？

2026 年 4 月 29 日：安全支付系统条例公布

变化内容。 2026 年 4 月 29 日《官方公报》（第 33238 号）刊登了《不动产交易条例》修订，规定以现金、转账或 EFT 支付房款的不动产买卖，须通过贸易部的「安全支付系统」(Güvenli Ödeme Sistemi) 进行：在产权过户给买方的同一时刻，系统把房款划给卖方。条例规定 2026 年 7 月 1 日前不强制使用，贸易部可将该日期最多延后三个月；贸易部随后先将其推迟到 2026 年 10 月 1 日。

实际影响。 买方的钱不再需要在签署地契前交给卖方。使用费、试点安排和豁免情形留待协议确定，因此请向银行和土地登记处确认具体交易如何办理。土耳其贸易部

2026 年 10 月 1 日：强制实施日期推迟至 2026 年 12 月 1 日

变化内容。 2026 年 10 月 1 日《官方公报》（第 33387 号）刊登进一步修订，把强制实施日期定为 2026 年 12 月 1 日，并规定由一家获授权的集成商依照与相关部委签订的协议建设和运营该系统。

实际影响。 按目前安排，2026 年 12 月 1 日起完成的交易须通过该系统付款。对外国买家而言，银行出具的 DAB 外汇购汇证明仍是土地登记档案的一部分；走入籍途径的，仍须提交估价报告（见上文 9 月 29 日条目）。该日期已经推迟过两次，确定过户日期前请再次确认。付款、DAB 与过户如何衔接，可参考我们的土耳其不动产购置服务和银行开户与跨境汇款指南；房地产经纪服务本身由 Bosphorus Brokers 提供，即 Burak Unal 以 Bosphorus Brokers 名义经营的已登记个人独资持牌经纪业务。阿纳多卢通讯社

2026 年公司和税务有哪些变化？

2026 年仍然有效：15% 股息预提税与 10% 最低企业所得税

• 股息： 第 9286 号总统令自 2024 年 12 月 22 日起，把向个人和非居民派发股息的预提税率由 10% 提高到 15%。按中土税收协定，上限为 10%，须符合协定条件。毕马威
• 最低企业所得税： 自 2025 年 1 月 1 日起（第 7524 号法律），企业所得税不得低于扣除减免和免税前利润的 10%；新设公司前三个会计期间豁免。2026 年的一般企业所得税率为 25%。安永

2026 年 1 月 1 日：租金所得免税额 58,000 里拉

变化内容。 2026 年度所得中，住宅租金的前 58,000 里拉免税，须符合条件；超出部分按累进税率纳税，在次年 3 月申报。

实际影响。 出租土耳其住宅的业主（包括非居民），租金超过免税额或不符合免税条件时，须在土耳其进行纳税申报。具体条件见我们的土耳其税务基础指南。普华永道

2026 年 1 月 30 日：香港税收协定生效

变化内容。 香港与土耳其的全面性避免双重征税协定于 2026 年 1 月 30 日生效。在香港方面，协定适用于 2027 年 4 月 1 日或以后开始的课税年度。

实际影响。 自 2027 年起，香港居民和企业可就土耳其的股息、利息和特许权使用费申请协定税率，但须提供税收居民身份证明并通过反滥用测试。香港税务局

2026 年 6 月 4 日：第 7582 号法律，2027 年起制造业所得适用 12.5%

变化内容。 2026 年 6 月 4 日《官方公报》（第 33270 号）刊登的第 7582 号法律规定，持有工业登记证 (sanayi sicil belgesi) 的公司，自 2027 年起其工业生产所得适用 12.5% 的企业所得税率。

实际影响。 低税率只适用于生产所得，其他所得仍按一般税率征税，具体规则仍在通过公告逐步明确。考虑在土耳其设厂的中国制造企业，应请持牌注册会计师 (SMMM) 按两种税率分别测算。Cottgroup

2026 年 10 月 17 日：最低资本期限延长至 2027 年 12 月 31 日

变化内容。 2026 年 10 月 17 日《官方公报》（第 33403 号）刊登贸易部公告，资本低于法定最低额的股份公司 (A.Ş.) 和有限公司 (Ltd. Şti.)，补足资本的期限由 2026 年 12 月 31 日延长至 2027 年 12 月 31 日。最低额本身不变：A.Ş. 为 250,000 里拉，Ltd. Şti. 为 50,000 里拉。

实际影响。 2024 年前设立、资本不足的公司多了一年时间，但义务仍然存在。新设公司在登记时即须达到最低额，详见我们的土耳其公司注册服务。Erdem & Erdem

本页如何保持更新？

我们对照《官方公报》、各部委公告和可靠报道逐条核实，页首日期即最近一次核实的时间。各类费用、门槛和最低工资每年 1 月调整，因此下一次全面复核将在 2027 年 1 月 31 日前完成。若某条只有媒体报道或律师的分析，我们会在条目中写明。中土华信集团是入籍、商务及跨境事务流程咨询品牌，不是律师事务所，不是银行，也未获 SPK 授权提供投资建议；涉及您本人案卷的问题，请咨询独立的土耳其律师或会计师。想了解某项变化对您的计划有何影响，欢迎联系我们。

常见问题

2026 年土耳其投资入籍的门槛变了吗？

没有。截至 2026 年 11 月，购房途径仍要求估价不低于 40 万美元并持有三年，各金融途径仍为 50 万美元；2026 年变化的是估价程序，以及对已获批案卷的审查。

2026 年中国公民去土耳其需要签证吗？

以旅游、过境为目的不需要。自 2026 年 1 月 2 日起，中华人民共和国普通护照可免签入境，任意 180 天内最多停留 90 天；工作、留学和更长时间停留仍须办理签证或居留许可。

现在谁可以出具购房入籍的估价报告？

自 2026 年 9 月 29 日起，任何获 SPK 授权、TDUB 会员资格有效并已接入 TADEBİS 的估价机构都可以出具。此前只有 GEDAŞ 一家，而且须达到 40 万美元的仍是估价金额。

房产交易的安全支付系统什么时候强制实施？

目前定于 2026 年 12 月 1 日强制实施。该日期最初为 2026 年 7 月 1 日，后改为 10 月 1 日，过户前请向银行和土地登记处再次确认。

为什么 2026 年有这么多土耳其国籍被撤销？

主要原因是调查发现了以虚高估价报告进行的虚假房产买卖。2026 年 8 月，内政部通报整个项目累计有 6,134 人的入籍决定被撤销或收回，9 月的第二轮行动又查出 1,070 人。

土耳其公司必须在 2026 年 12 月 31 日前补足资本吗？

不必，期限已延长至 2027 年 12 月 31 日。2026 年 10 月 17 日的公告延长了期限；资本低于 250,000 里拉的 A.Ş. 或低于 50,000 里拉的 Ltd. Şti.，仍须在新期限前补足。