土耳其政策追蹤 2026：入籍、居留、物業及税務

2026 年，土耳其自 1 月 2 日起對中國內地普通護照實行旅遊及過境免簽，自 9 月 29 日起容許所有獲 SPK 授權的估值機構出具入籍估值報告，並把物業交易「安全支付系統」的強制實施日期押後至 2026 年 12 月 1 日。同年，針對虛假買賣及估值虛高的調查令數千人的入籍決定被撤銷；製造業所得自 2027 年起適用 12.5% 的企業所得税；公司補足最低資本的期限亦再延長一年，至 2027 年 12 月 31 日。下文每一項均註明日期並附上來源連結，核實日期為 2026 年 11 月 8 日；本頁僅屬一般資訊，不構成法律或税務意見，相關規則仍可能再作調整。

重點速覽

2026 年土耳其投資入籍有甚麼變化？

以下 2026 年的變化均沒有改動投資門檻。截至 2026 年 11 月，置業途徑仍要求估值不低於 40 萬美元並持有三年，各金融途徑仍為 50 萬美元。真正改變的是審查方式，包括獲批之前，也包括獲批之後。各個步驟如何銜接，可參閱我們的土耳其投資入籍服務。

2026 年 8 月 4 日：687 人因虛假買賣面臨撤銷入籍

變化內容。 司法部長 Akın Gürlek 宣布打擊一個以虛高估值報告向外國人出售低價物業的集團，72 名疑犯被拘留。當局已啟動程序，撤銷 687 人的土耳其國籍；調查人員指出，約 25 億里拉本應匯入土耳其作投資的款項從未到位。

實際影響。 是次調查回溯的是已獲批的檔案。一旦認定入籍所依據的估值或資金鏈不實，憑該檔案取得的護照都可能受影響，家屬亦不例外。Daily Sabah

2026 年 8 月：6,134 人的入籍決定被撤銷或收回

變化內容。 土耳其內政部表示，根據《土耳其國籍法》（第 5901 號法律），共有 6,134 人（涉及 1,413 名投資者及其家屬）的入籍決定被撤銷或收回。當中大部分是在估值調查中投資合規證明被註銷所致，另有較少部分以國家安全及公共秩序為由被收回。這個數字是整個計劃的累計情況，並非單一案件。

實際影響。 請完整保存您本人的檔案資料：估值報告、地契、每一筆銀行匯款，以及每一張外匯兑換證明 (DAB)。此類決定可在較短的法定期限內向行政法院提出訴訟，須由獨立的土耳其律師處理。IMI Daily

2026 年 9 月 21 日：第二輪行動，再查出 1,070 人

變化內容。 當局宣布第二輪行動，指有 1,070 人（包括家屬）透過總值超過 35 億里拉（約 7,200 萬美元）的虛構物業交易取得國籍，並已啟動撤銷其國籍的行政程序。

實際影響。 執法行動一直持續至秋季。樓價明顯高於附近同類成交，或由賣家代您安排估值，現時都應視為警號，而不是方便。具體核查方法見我們的文章如何避免土耳其物業估值虛高。Hürriyet Daily News

2026 年 9 月 29 日：入籍估值開放予所有獲 SPK 授權的機構

變化內容。 自 2024 年 3 月起，入籍置業的估值報告只能由 GEDAŞ（Gayrimenkul Değerleme A.Ş.）一家公司出具。根據土地登記總局 (TKGM) 2026 年 9 月 28 日的決定，自 9 月 29 日起，任何獲土耳其資本市場委員會 (SPK) 授權的估值機構均可出具，前提是其土耳其估值專家協會 (TDUB) 會籍有效，並已接入 TADEBİS 估值系統。申請人透過 Web Tapu 自行選擇估值機構，付款後才會派單。金額確認證明 (TTB) 與業權轉讓申請之間的容許相隔時間，由六個月延長至十二個月。

實際影響。 估值金額仍須達到 40 萬美元，地契登記價格及外匯付款亦須分別達到；合約價較高並不能彌補估值不足。TKGM 對報告只作形式審查，報告內容是否準確由估值機構及簽署人員負責，因此選擇哪一家機構變得更重要。Yılmazlar Hukuk Bürosu

2026 年居留及工作許可有甚麼變化？

2026 年 1 月 1 日：新年度費用及最低工資

變化內容。 2026 年收費標準已刊登於 2025 年 12 月 31 日的《官方公報》。居留許可證件費劃一為 964 里拉；許可費本身按國籍及期限而定，由 e-İkamet 系統計算。一年或以下的工作許可費為 12,574.90 里拉，另加 964 里拉證件費。2026 年最低工資自 1 月 1 日起實施，每月税前 33,030 里拉、税後 28,075.50 里拉。

實際影響。 最低工資決定為家人申請家庭居留時的入息要求，亦決定工作許可的薪酬下限，後者以税前最低工資的倍數計算（高級管理人員為五倍，即每月 165,150 里拉）。2026 年 4 月 28 日系統曾顯示異常偏高的費用，移民管理局於 4 月 30 日説明收費並無調整，因此付款前請核對任何看似異常的金額。移民管理局、勞動和社會保障部、畢馬威

2026 年 6 月 10 日前後：據報「關閉街區」限制已解除

變化內容。 自 2022 年起，移民部門在外國居民比例超過設定水平的街區 (mahalle) 暫停接受新的外國人居留登記。根據多位土耳其律師發表的分析，這些限制在 2026 年 6 月 10 日前後解除，至少伊斯坦布爾如此，部分報道指全國均已解除。我們未有找到全面的官方公告，亦有報道指個別地方的限制仍然存在或重新實施。

實際影響。 簽署買賣或租賃合約前，請在 e-İkamet 系統核對具體地址。2023 年 10 月 16 日或之後購買的住宅，以置業申請居留仍要求地契所載售價按登記當日土耳其中央銀行匯率折算不低於 20 萬美元，詳見土耳其置業居留許可。Baltas Global

2026 年 8 月 3 日：工作許可評估標準新增豁免

變化內容。 修訂後的評估標準生效：過去三年內以工作、居留或國際保護身份在土耳其合法逗留最少一年的外國人，可獲豁免僱用條件（一般為每聘用一名外國人須有五名土耳其僱員），但每個工作地點設有人數上限。

實際影響。 公司聘用已在土耳其生活的人士，申請或會較容易，但財務、薪酬等其他條件一般仍然適用。完整條件見我們的土耳其工作許可服務及文章中國僱員及創業者的土耳其工作許可。Mondaq

2026 年土耳其簽證及入境有甚麼變化？

2026 年 1 月 2 日：中國內地普通護照免簽入境

變化內容。 根據 2025 年 12 月 31 日刊登於《官方公報》的總統決定，持中華人民共和國普通護照人士以旅遊或過境為目的入境土耳其可免辦簽證，任何 180 天內最多逗留 90 天。

實際影響。 工作、留學或較長時間逗留，仍須辦理簽證，或在獲准逗留期屆滿前申請居留許可。商務訪問是否屬免簽範圍尚未獲確認，請先向土耳其駐外使領館查詢。詳情見我們的入境土耳其指南及文章中國護照持有人的土耳其簽證。中國駐土耳其大使館

2026 年置業及付款有甚麼變化？

2026 年 4 月 29 日：安全支付系統規例公布

變化內容。 2026 年 4 月 29 日《官方公報》（第 33238 號）刊登《不動產交易規例》的修訂，規定以現金、轉帳或 EFT 支付樓價的物業買賣，須透過貿易部的「安全支付系統」(Güvenli Ödeme Sistemi) 進行：在業權轉至買家的同一時刻，系統把樓價撥付賣家。規例訂明 2026 年 7 月 1 日前不強制使用，貿易部可把該日期最多押後三個月；貿易部其後先將日期押後至 2026 年 10 月 1 日。

實際影響。 買家的款項不再需要在簽署地契前交予賣家。使用費、試行安排及豁免情況留待協議訂定，因此請向銀行及土地登記處確認個別交易的處理方式。土耳其貿易部

2026 年 10 月 1 日：強制實施日期押後至 2026 年 12 月 1 日

變化內容。 2026 年 10 月 1 日《官方公報》（第 33387 號）刊登進一步修訂，把強制實施日期定為 2026 年 12 月 1 日，並規定由一家獲授權的系統整合商，按照與相關部委簽訂的協議建立及營運該系統。

實際影響。 按現時安排，2026 年 12 月 1 日起完成的交易須透過該系統付款。對外國買家而言，銀行簽發的 DAB 外匯兑換證明仍是土地登記檔案的一部分；以入籍途徑置業的，仍須提交估值報告（見上文 9 月 29 日一項）。該日期已押後兩次，訂定成交日期前請再次確認。付款、DAB 及過戶如何銜接，可參閱我們的土耳其物業購置服務及銀行開戶及跨境匯款指南；房地產經紀服務本身由 Bosphorus Brokers 提供，即 Burak Unal 以 Bosphorus Brokers 名義經營的已登記個人獨資持牌經紀業務。阿納多盧通訊社

2026 年公司及税務有甚麼變化？

2026 年仍然有效：15% 股息預扣税及 10% 最低企業所得税

• 股息： 第 9286 號總統決定自 2024 年 12 月 22 日起，把向個人及非居民派發股息的預扣税率由 10% 提高至 15%。按中國內地與土耳其的税務協定，上限為 10%，須符合協定條件。畢馬威
• 最低企業所得税： 自 2025 年 1 月 1 日起（第 7524 號法律），企業所得税不得低於扣除減免及免税前利潤的 10%；新成立公司首三個會計期間獲豁免。2026 年一般企業所得税率為 25%。安永

2026 年 1 月 1 日：租金所得免税額 58,000 里拉

變化內容。 2026 年度所得中，住宅租金首 58,000 里拉免税，須符合條件；超出部分按累進税率課税，於翌年 3 月申報。

實際影響。 出租土耳其住宅的業主（包括非居民），租金超過免税額或不符合免税條件時，須向土耳其税務機關報税。具體條件見我們的土耳其税務基礎指南。羅兵咸永道

2026 年 1 月 30 日：香港税務協定生效

變化內容。 香港與土耳其的全面性避免雙重課税協定於 2026 年 1 月 30 日生效。在香港方面，協定適用於 2027 年 4 月 1 日或以後開始的課税年度。

實際影響。 自 2027 年起，香港居民及企業可就土耳其的股息、利息及特許權使用費申請協定税率，但須提供税務居民身份證明，並通過反濫用測試。香港税務局

2026 年 6 月 4 日：第 7582 號法律，2027 年起製造業所得適用 12.5%

變化內容。 2026 年 6 月 4 日《官方公報》（第 33270 號）刊登的第 7582 號法律規定，持有工業登記證 (sanayi sicil belgesi) 的公司，自 2027 年起其工業生產所得適用 12.5% 企業所得税率。

實際影響。 較低税率只適用於生產所得，其他所得仍按一般税率課税，具體規則仍有待以公告逐步釐清。考慮在土耳其設廠的中國製造企業，應請持牌註冊會計師 (SMMM) 按兩種税率分別計算。Cottgroup

2026 年 10 月 17 日：最低資本期限延長至 2027 年 12 月 31 日

變化內容。 2026 年 10 月 17 日《官方公報》（第 33403 號）刊登貿易部公告，資本低於法定最低額的股份公司 (A.Ş.) 及有限公司 (Ltd. Şti.)，補足資本的期限由 2026 年 12 月 31 日延長至 2027 年 12 月 31 日。最低額本身不變：A.Ş. 為 250,000 里拉，Ltd. Şti. 為 50,000 里拉。

實際影響。 2024 年前成立而資本不足的公司多了一年時間，但責任依然存在。新成立的公司在登記時已須達到最低額，詳見我們的土耳其公司註冊服務。Erdem & Erdem

本頁如何保持更新？

我們對照《官方公報》、各部委公告及可靠報道逐項核實，頁首日期即最近一次核實的時間。各項費用、門檻及最低工資每年 1 月調整，因此下一次全面覆核將於 2027 年 1 月 31 日前完成。如某一項只有媒體報道或律師分析，我們會在該項中註明。中土華信集團是入籍、商務及跨境事務流程諮詢品牌，不是律師事務所，不是銀行，亦未獲 SPK 授權提供投資建議；涉及您本人檔案的問題，請諮詢獨立的土耳其律師或會計師。如想了解某項變化對您的計劃有何影響，歡迎聯絡我們。

常見問題

2026 年土耳其投資入籍的門檻有變嗎？

沒有。截至 2026 年 11 月，置業途徑仍要求估值不低於 40 萬美元並持有三年，各金融途徑仍為 50 萬美元；2026 年改變的是估值程序，以及對已獲批檔案的審查。

2026 年內地中國公民前往土耳其需要簽證嗎？

以旅遊或過境為目的則不需要。自 2026 年 1 月 2 日起，中華人民共和國普通護照可免簽入境，任何 180 天內最多逗留 90 天；工作、留學及較長時間逗留仍須辦理簽證或居留許可。

現時誰可以出具置業入籍的估值報告？

自 2026 年 9 月 29 日起，任何獲 SPK 授權、TDUB 會籍有效並已接入 TADEBİS 的估值機構均可出具。此前只有 GEDAŞ 一家，而須達到 40 萬美元的仍是估值金額。

物業交易的安全支付系統何時強制實施？

現時定於 2026 年 12 月 1 日強制實施。該日期最初為 2026 年 7 月 1 日，其後改為 10 月 1 日，成交前請向銀行及土地登記處再次確認。

為何 2026 年有這麼多土耳其國籍被撤銷？

主要原因是調查發現以虛高估值報告進行的虛假物業買賣。2026 年 8 月，內政部公布整個計劃累計有 6,134 人的入籍決定被撤銷或收回，9 月的第二輪行動再查出 1,070 人。

土耳其公司必須在 2026 年 12 月 31 日前補足資本嗎？

不必，期限已延長至 2027 年 12 月 31 日。2026 年 10 月 17 日的公告延長了期限；資本低於 250,000 里拉的 A.Ş. 或低於 50,000 里拉的 Ltd. Şti.，仍須在新期限前補足。